[퍼옴] 향후 상승을 더욱 공고히 할 서울부동산

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좋은 글 같아서 (철저히 제 기준 ㅎㅎ) 가치투자연구소에서 고레가와긴조 님의 글을 퍼왔습니다.

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최근 서울 부동산 가격이 뜨겁습니다.

저는 과거 국내 제도권 증권사 종사자로서 현재는 개인장사를 하고 있습니다.

개인적으로 판단하건데 적어도 국내 시장참가자들은  유가증권과 코스닥에 큰 관심이 없어보입니다.

시가총액 1000조짜리 자산이 급등을 시작하고 있으니까요.  (2017년말 기준 서울아파트 시가총액 870조원)

시장은 시시각각 움직이며 그러한 변화에 유연하게 대처하는 것은 자본시장 참가자로서 필수 항목이라 사료됩니다.

서울 아파트라고 명시하지 않고 부동산이라고 글 제목을 단 것에는 이유가 있습니다.

자세히 보면 오히려 아파트의 가격상승세보다 구빌라, 단독주택 등 대지지분이 있는 형태의 물건이 상승세가 더욱 뚜렷하기 때문입니다.

서울은 도쿄와 비슷한 인구수를 가지고 있지만 면적은 2/5에 불과합니다.

더군다나 그린벨트속에 갇힌 서울은 확장성의 측면에서도 자유롭지 못합니다.

(박정희 대통령이 1970년 군사적, 환경적 이유로 런던의 그린벨트 모델을 따서 들여왔죠, 하지만 당시에는 충분히 크게 서울을 계획했다고 생각했을 것입니다)

또한 군사적이유의 고도제한과 용적률/건폐율 역시 주요 메가시티에 비하면 좋지 못합니다.

그리고 주요 OECD국가들에 비해 제1도시에 대한 산업 및 자산의 집중도가 매우 높습니다.

(몇일전 KB 한국부자 보고서에 따르면 부자 27만명 중 65%가 수도권에 위치하고 있습니다)

한국은행 총통화량과 국내 명목임금 역시 한차례의 흐트림없이 상승하고 있습니다.

2008년 이후 인구노령화에 근거한 부동산비관론은 가구수의 급격한 증가, 인구감소현실화 이연, 통화량 증가, 임금상승으로 수그러진 상황입니다.

대부분의 사람들은 서울 아파트 상승을 놓고 투기시장의 결과물이다. 혹은 비이성적 과열이다라는 말씀을 합니다.

저는 다르게 생각합니다. 매우 이성적이고 차분하게 상승하였지만 정부는 이를 오판하였고 그에대한 댓가는 향후 부메랑이 되어 돌아올것이라 확신합니다.

전 세계 유일한 전세라는 특이한 제도를 가지고 있는 한국은 부동산 방향성이 한번 자리잡으면 끝을 모르고 내달립니다.

돈이 있는 자산가 분들에게는 권하고 싶습니다.

“서울 대지에 투자하십시오. 그것이 어떤 형태든 상관없습니다”

정부가 서울부동산 시장이 급등하자 내놓은 정책은 크게 3가지 입니다.

1) 8.2대책(양도세중과 + LTV DTI 요건강화)

2) 재건축 안전진단 강화 + 재건축 초과이익 환수

3) 보유세 강화

이 중 그 무엇도 공급에 관련된 것은 없습니다.

여담입니다만, 저는 증권업 종사이후 현재는 요식업을 하고 있습니다.

올해 특정 채소가격이 오르면 다음년도 해당 채소가격은 보통 안정적인 경우가 많습니다.

이것은 시장논리이죠. 가격이 오르면 자연스럽게 공급이 많아지고 가격은 다시 안정을 찾습니다.

그런데…. 정부는, 그리고 국토부는 이를 투기세력이 만들어낸 결과라 오판하였고 수요규제에만 열을 올리고 있습니다.

그 결과 상반기 인허가 물량은 전년대비 58% 급감하였고 이는 향후 가격을 불안하게 만들 것이라 확신합니다.

http://www.sedaily.com/NewsView/1S37V55M0W

하나씩 따져볼게요.

1) 양도세 중과입니다.

이는 양도세 중과에 따른 표입니다.

여러분은 모두 주식을 해보았기에 제가 설명하기 쉬울 것 같습니다.

매도잔량이 없는 주식의 가격방향은 어디로 향하는 경우가 많습니까

그리고 그것이 상방으로 방향을 잡는다면 변동성은 또한 어떻습니까

문재인 정부 스스로 실수요자들이 차지해야 할 매도잔량을 없앤 꼴과 같습니다.

2주택자의 경우 강남아파트 차익이 7억이라면 양도세 중과 후  5억을 뱉어내야합니다.

누가 팔겠습니까. 시장의 매물이 없자 매수자들은 불안해하며 스스로 호가를 올려 거래를 달성시킵니다.

하지만 작년의 가격급등으로 인한 학습효과로 이마저도 거래가 안됩니다.

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2018/08/05/0200000000AKR20180805020200003.HTML?input=1195m

2) 재건축 안전진단 강화 + 재건축 초과이익 환수’

핵심입니다.

글 첫머리에서 언급한대로 서울 부동산은 공급에 취약한 속성을 모두 가지고 있습니다.

그렇다면 대규모 공급을 늘릴 수 있는 유일한 방법인 재건축을 활성화하여 향후 주택공급에 대한 확실한 시그널을 시장에 주어야합니다.

하지만 정부는 이 또한 오판하였습니다.

오히려 안전진단을 강화하여 향후 공급의 탯줄을 끊어버렸고 재건축을 통한 초과이익분에 대한 환수를 재실행하였습니다.

초과이익환수로 인해 3-4년 후 제때에 공급이 되어야 할 재건축물량은 기약없는 절차상 후퇴를 하고 있습니다.

재초환의 산정방식은 다음과 같습니다.

재건축부담금 = [종료시점 주택가액 – (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)] X 부과율

이중 종료시점의 주택가액은 일반 분양물량을 포함한 해당 단지의 주택총액을 의미합니다.

많은 분들이 아시다시피 일반분양분이 많을수록 더 많은 환수액을 내야하지요.

그러자 강남아파트들 너나 할 것없이 공사비를 차라리 올리고 일반분양분에 대한 집착을 버리며 향후 고급화 단지를 통한 시세 상승을 기대합니다.

결국 가격이 상승한 시장에서 자연스럽게 이루어져야 할 공급이 제대로 작동하지 못합니다.

질문합니다. 여러분 주택을 사실 때 몇년을 바라보고 구매하시나요.

1년입니까? 아니면 10년입니까? 대부분 후자일 것이라 판단합니다.

향후 공급이 늘어날 것이라 판단되는 시장에 자신있게 해당 자산을 베팅을 하는 투자자는 많지 않습니다.

아래의 그래프와 같이 키움증권의 홍춘욱 팀장 역시 서울시의 가구수 대비 입주물량이 턱없이 적다는 것을 지적하고 있습니다.

3)보유세 강화

http://www.fnnews.com/news/201807061533370187

다주택자에 대한 보유세가 강화되었습니다. 이는 ‘똘똘한 한채’, 강남과 서울에 대한 부동산 집중을 부추깁니다.

(이미 지방사람들에겐 관악구 6억짜리 아파트도 충분한 똘똘한 한채입니다)

보유세는 거래세나 소비관련 세수항목과 달리 조세저항이 큽니다.

그리고 조세의 성격상 서울시 소재 재산에만 추가적 보유세를 매길 수도

없습니다.

보유세의 급격한 인상은 상반기 거짓말처럼 위축된 내수 경기를 더욱 살얼음판으로 만들 가능성이 있습니다.

그렇기에 정부 또한 예상과 다르게 보폭을 줄였을 것이라 판단합니다.

(하지만, 내수의 급격한 위축이라는 이러한 판 또한 기업중심의 성장이 아닌 소득중심성장론이라는 전세계

단 한차례 증명된적 없는 이론을 시장에 접목시킨 주체 역시 정부입니다. 이는 주제와 동 떨어지므로 여기서 생략합니다)

결국 정부의 잘못된 오판은 돌고 돌아 똘똘한 한채를 더욱 강화해 주는 지경에 이르렀습니다.

향후 보유세를 크게 올린다고 할지라도 이는 상승한 부동산에 기대어 담보대출을 늘리는 결과를 만들 가능성이 높습니다.

550조원의 가계부채의 뇌관을 생각한다면 쉽지 않은 결정일 것입니다.

정책은 시장을 이길 수 없습니다.

정부가 할 수있는 일은 시장을 이해하고 그에대한 완충역활입니다.

문재인정부는 부동산정책을 오판한 향후 역사에 길이 남을 대역죄인이 될 것입니다.

옳은 방향으로 부지런한 사람, 옳은 방향으로 게으른 사람,

틀린방향으로 부지런한 사람, 틀린방향으로 게으른 사람 중 누가 가장 나쁜

결과물을 만들어 내겠습니까.

그리고 만약 그 자리가 대통령이라면 그에 대한 고통은 온전히 누가 짊어지겠습니까

마치 최악의 비극 시나리오와 같습니다.

이 글을 쓰기전에 여러번 생각을 반복 하였습니다.

오르는 주식은 투자안하면 그만입니다. 자신과 가족의 실생활에 커다란 문제를 일으키지 않습니다.

하지만 부동산은 다릅니다. 투자자산이기도 하지만 존재의 근거는 `거주`에 있기 때문입니다.

누군가는 이번 부동산 상승기에 졸부가 될 수도 있지만

그렇지 않은 사람은 큰 기회를 잃었다는 허탈함과 기약할 수 없는 무주택자의 신세가 한없이 허망하기만 할 것입니다.

하지만 OECD국가 중 가계 자산의 대부분을(75%) 부동산에 묻고 있는 대한민국에서 부동산 시세의 현실과 전망에 대해 기고하고자 마음먹고 작성해 보았습니다.

저는 아프리카TV에서 고레가와긴죠라는 이름으로 방송을 하고 있습니다.

쓸때없는 이야기를 섞어가며 자주 방송을 하는 성격은 아닙니다.

하지만 2016년 1월방송 이후 단한차례의 흐트림없이 서울부동산과 강남아파트 대세 상승을 주목하여야 한다고 주장하였습니다.

물론 과거 10년간 주식쟁이로서 주식에 대한 애정이 남다릅니다. 하지만 위에 언급한대로 시장은 투자자의 생각과 다르게 자신의 갈길을 가며 항상 국면마다 하이라이트를 받는 자산은 따로 있다고 생각합니다.

그에대해 유연한 사고가 필수라고 생각합니다. 항상 고심하여 일요일 저녁시간 짧게? 방송하는 BJ입니다ㅎ

물론 주식시장에 대해서도 열심히 토론합니다. 그리고 별풍선은 정중히 사양합니다…;;

읽어주셔서 감사합니다.

[출처] [글] 향후 상승을 더욱 공고히 할 서울부동산 (가치투자연구소) |작성자 고레가와긴죠

# 내 생각 #

부동산은 주식과 성격이 다르며 투자재이자 자산이지만 사람이 그 속에서 거주하는 필수재이기 때문에 정책을 내놓음에 있어 그 무엇보다 신중해야 하며, 한번 달궈진 분위기는 쉽게 가라앉지 않는 습성이 있다.

게다가 국토부 장관은 규제 하는데 서울시장은 오히려 기름을 끼얹는 엇박자를 내고 있어 개인적으로 진짜 이거 코미디보다 더 웃긴데? 라는 생각이 듬.

Brandon