내가 인천 재개발에 투자한 이유

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나름의 판단에 의거해 서울 여러 곳에 부동산 실거주 및 투자를 진행하면서 나름의 성공을 맛본 나.

상당한 투자 수익을 거두었음에도 불구하고 오히려 마음은 조급해졌다.

작금의 부동산 활황이 결코 단기에 그치지 않을 것임을 본능적으로 느껴졌기에 등기를 하나라도 더 쳐야겠다는 마음 때문에…

물론, 시중에 M1 / M2 통화량 풀리는 것도 그렇고 주식, 채권, 환율 모두 불안한 상황에 마땅한 투자처 또한 없기도 하고.

 

주식, 부동산, 기업 등 국내/외를 가리지 않고 투자하다보니 투자금이 쪼그라들었기에 무엇보다 돈을 ‘융통’하는 게 관건인데, 문재인 정부의 부동산 정책이 계속적으로 강화되면서 무엇보다 금융기관으로부터 ‘대출을 뽑아낸다’는 것이 쉽지 않았다.

(네, 맞습니다. 저 또한 정부의 손길이 미치지 않는 사각지대인 사업자대출 / 신탁대출 / 신용대출 등을 적절히 활용했습니다. 어떤 분들은 대출 잘 받는 방법에 대한 강의 또한 운영 중이시더라구요 대단!!)

더구나 대한민국 수도 ‘Seoul’은 투자금 또한 많이 소요되기에 한정된 자본으로 최대한의 수익을 뽑아내기 위해서 또 다시 서울에 투자하기란 다소 무리가 있다고 봤다.

그래서 생각을 했다. 앞으로 돈이 어디로 움직일까에 대해..

 

 

지니 계수는 계속 악화될 수 밖에 없고 (→ 빈부격차 확대) 서울과 지방 간의 집값 격차 또한 확대될 수 밖에 없음.

뭐 이는 전세계적인 흐름이라 어쩔수 없다 봄.

또한 다가오는 총선, 대선을 위해 지방 민심을 잡으려면 서울 부동산 때려잡기는 필수일테고 서울은 무조건 규제와 각종 정책으로 틀어막을 수 밖에 없을 거라 봤다.

서울과 지방의 집값 차이가 예를 들어 과거에는 3~4배였다면 지금은 10배 이상으로 확대된 상황.

앞으로는 장기적으로나 상대적으로나 지방이 ‘저렴하게’ 보인다는 인식이 생길 수 밖에 없고 이러한 곳 중에 기회가 있다고 생각했다.

그럼 어디일까. 나름의 짱구를 굴려봤다.

대구, 광주 쪽은 잘 모르니까 패스. (난 잘 모르는 투자처는 주식이든, 부동산이든 투자하지 않는다) 경남 벨트인 창원, 부산은 사두면 무조건 오를 것 같은데 지리적으로 너무 멀고 관리가 어려울 수 있다는 점에서 다시 패스…

결국 수도권으로 좁히기로 했고 내 눈에 들어온 지역은 바로 세 곳이었다.

바로 ‘인천, 의정부, 수원’

이 세 곳은 나름의 공통점이 있다.

1. 일단 지리적으로 서울과 인접해 있으며,

2. 광역시이거나 광역시 급의 인구를 가지고 있으며,

3. 비조정지역 (수원의 경우 일부 구는 투기과열지구로 막히긴 했다) 이라 대출규제에서 어느 정도 자유롭다는 점

4. 서울과 인접해있지만 집값은 매우 저렴한 편에 속한다는 점

특히, 3번 & 4번의 merit는 매우 강력하다고 봤고 서울 투자에 한계를 느낀 투자자들이 곧 돈을 싸들고 (or 대출을 일으켜서) 이 곳으로 넘어올 것이라 생각했다.

수원은 팔달 재개발 및 장안 모 구역을 중점적으로 봤고 의정부는 당연히 GTX 호재 및 대단지 메리트를 보유한 중앙2구역, 3구역을 훑었다.

하지만 여러 가지 이유 때문에 결국 제외했고 난 관리가 용이하고 몇가지 장점이 있는 인천 재개발에 진입하기로 결심했다.

재개발 투자에 이미 경험이 있는 나는 몇 가지 나름의 원칙이 있다.

1. 재개발 진척 속도가 빠르거나 사업 진행이 상당 부분 진행된 곳

→ 최소 사업시행인가가 나거나 관리처분 난 곳을 선호한다. 재개발이란 게 언제 어떻게 사업이 무산될 지 모르기에 싸거나 수익성 좋더라도 사업진행초기에는 절대 들어가지 않는다. 재개발은 조금 먹더라도 무조건 안전하게 진행하는 게 나름의 내 1원칙.

2. 조합원 분양가가 저렴한 곳

→ 주식이든, 부동산이든 ‘싸게’ 사야 한다. 이게 어떻게 보면 제일 큰 덕목일 수도 있다. 재개발은 결국 일반분양으로 거둔 수익금으로 장사해야 하는 것이기에 낮은 조합원 분양가, 높은 일반분양가격이 재개발 수익성의 성패를 가른다고 생각한다. 그렇다고 일반분양가격이 너무 비싸면 완판이 어려울 수 있으므로 어쨌든 조합원분양가가 저렴해야 하는게 진리임.

3. 감평이 작아 실투가 작게 들거나 or 1+1 물건 확보가 가능한 곳

→ 앞서 말했듯이 재개발은 항상 Risk가 도사리고 있다. 비례율이 110%니, 130% 이상이니 홍보하는 몇몇 재개발이 있는데 이러한 비례율이 예상대로 지켜지는 재개발은 열에 하나도 없는 듯.

그렇기에 비례율 하락에도 큰 타격이 없고 실제 투자금이 적게 소요되는 감정 평가금액이 작은 곳이 최고라고 본다.

아니면 도정법 상, 일정 면적 이상이면 1채가 아닌 2채를 받을 수 있는 물건이 있는데 요즘 같은 부동산 활황기에는 2채를 받을 수 있는 물건이 더 인기이기도 함.

 

 

그런데 이러한 1+1 물건이 있는지도 모르는 분들이 생각보다 상당히 많고 서울은 이러한 특수 물건이 없는 반면, 인천 – 수원 등지에는 이러한 물건들이 상대적으로 더 많은 상황.

이러한 점을 감안하여 인천 재개발 몇 곳을 인터넷 상으로, 직접 발로 뛰면서 몇군데 서칭했다.

이 때가 작년 초였음. (2018년 1Q)

이 때만 하더라도 인천 재개발이 지금처럼 그렇게 핫하진 않았었고 물건 또한 매우 많아서 마음에 드는 물건을 골라서 잡을 수 있었던 상황.

 

 

이제는 네이버에 인천 재개발로 검색하면 수도 없이 많은 포스팅이 쏟아진다. 재작년이나 작년 초만 하더라도 검색하면 몇 개 나오지도 않았는데… 참 격세지감을 느낌.

 

네이버 검색어 트렌드를 봐도 요즘 들어 인천재개발에 대한 관심이 뜨거워졌음을 알 수 있다. 

어쨌든, 적어도 손해보지 않는다는 나름의 계산을 통해 저렴한 P의 1+1 물건을 소개 받았고 계약금과 잔금을 한 달 안에 납부하여 빠르게 등기를 침.

혹시나 원 주인이 변심해서 안 판다고 할까봐..^^

내 홈피나 블로그를 본 몇몇 분들이 인천 어느 지역이냐고 물으셨을 때 오해를 살까봐 답변을 안했는데 이제는 오픈해도 될 것 같아서 공개하고자 한다.

바로 인천 부평구에 위치한 청천2구역.

내가 파악한 이 구역의 장점은 이렇다.

a) 저렴한 조합원 분양가 (평당 850만원 가량)

→ 인천 전 구역을 통틀어 Top 3 혹은 Top 5에 들어가는 저렴한 조분가라고 본다. 인근에 위치한 산곡4구역, 한창 올라가고 있는 부평아이파크, 인근에 있는 대장주 산곡푸르지오나 래미안부평과 비교해 봤을 때 앞으로 최소 평당 500 이상은 상승 여력이 있을꺼라 봤다.

또한 작년 초만 하더라도 평당 1200~1300에 분양했던 검단신도시는 미분양나서 난리였는데 어느새 완판되고 P가 붙음.

정말 시중에 돈이 엄청나게 풀리고 있음을 피부로 느낌.

하여튼 저렴한 조분가는 청천2구역의 가장 큰 메리트 중에 하나임.

b) 5천 세대의 대단지

→ 5천 세대면 가락시영을 재건축한 헬리오시티 급이고 청천 1,2와 산곡 재개발을 합치면 2만 세대 정도 되는데 이정도면 미니신도시급임. 대단지가 어떤 이점인지는 굳이 설명 안해도 될 것 같아서 패쓰.

c) 서울에서 가장 가까운 인천 부평 그리고 7호선 연장 개통 호재

인천의 단점은 무엇보다 ‘인천’이라는 점이다. 일단 심리적으로 서울에서 멀다는 인식이 있고 부동산 가격 또한 서울에서 멀수록 싸고 서울에서 가까울수록 비싸진다는 게 만고불변의 진리.

그렇기에 인천에서도 외진 곳은 선택지에서 제외했고 인천에서도 서울에서 제일 인접한 ‘부평구’를 타겟으로 함.

그 중에서도 청천동과 산곡동 일대가 보였는데 이미 7호선 연장 공사가 진행 중이었고 지하철 개통은 부동산 가격을 skyrocketing 하게끔 하는 No.1 factor임은 다들 잘 아실터.

 

 

 

윗 사진은 2020년 10월에 개통될 예정인 백마장사거리역 앞. 개통까지 이제 1년도 채 남지 않았음.

아래는 7호선 노선표임.

 

 

백마장사거리역, 석남역 이렇게 생길 예정이라고 하는데 기대가 된다.

아래는 청천동, 산곡동 일대 재개발 현황.

 

 

현재, 이 물건을 팔지 말지 애매한 stance인데 최근 들어 인천 재개발에 사람들의 관심이 엄청나게 몰리면서 P 또한 급등해 나 또한 놀란 상황.

내 연락처는 어떻게 알았는지 부동산에서도 자꾸 매도 문의가 들어오고 있다.

투자는 무조건 싸게 사는 게 진리임을 느끼게 했던 투자 Case.

마지막으로 사진 한 장을 남기면서 이 글을 마칠까 한다.

[아는 지인이 보내 준,  엊그제 현대백화점 무역센터점 Rolex 매장 남성 시계 매대 현황. 다 팔리고 Sold out 이라는…]

오늘은 여기까지.

Regards,

Brandon