전세 갱신하면서 알게 된, 중구 신당동 및 용산 효창동 부동산 동향

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정확히 2개월 전에 내가 보유 중인 신당동 모 아파트의 전세 갱신에 대한 계약금이 입금되었고 어제는 기 세입자의 집이 빠지는 날 & 새로 입주하실 세입자가 들어오시는 날이기에 잔금을 마무리하기 위해 휴가를 쓰고 다시 한 번 부동산에 방문!

 

지각하는 걸 싫어하는 성격 탓에 30분 먼저 도착해서 아파트 단지를 한 번 둘러보고 상가 여기저기도 기웃거렸는데 어느 모 부동산에서는 손님 한 분이 계시네.. 상담 받으시는 것 같던데 엄청 부지런하신 듯.

 

 

그리고 내 집 컨디션이 지난 2년동안 크게 변한 게 있는지 살펴보기 위해 내 집에 방문하였다.

2년 전, 세를 주기 전에 도배, 장판 교체, 부엌 싱크대 올 수리 및 보일러까지 교체했기 때문에 당연히 집 상태 점검은 필수!

 

 

이 집 매수를 결심하게 된 이유는 여러 가지가 있지만 그 중 하나가 바로 로얄층 베란다에서 보이는 저 남산 조망도 큰 이유를 차지했다.

날이 맑은 날, 남산을 바라보고 있자니 가슴이 뻥 뚫리는듯 시원했고 세입자가 나보다는 나이가 많지만 그래도 젊은 축에 속해서 그런지 집을 상당히 깔끔히 사용하셔서 기분이 좋았다.

짐 빼실 때 안방 바닥 장판이 좀 쓸려서 벗겨졌는데 본인들이 이미 장판 업자를 불러놓으신 상황이라 오전 내로 교체해주시겠다고.. 매너가 상당히 깔끔하신 분이셨다.

 

 

큰 이상이 없는 것을 확인하고 와이프와 같이 부동산에 컴백했더니 구, 현 세입자 분들이 다 도착하신 상태.

기존 세입자 분이 전세자금대출 + 본인 돈으로 이 집에 전세로 들어오셨었기 때문에 새로 들어오실 세입자 분들에게 돈을 받아서 대출을 일으켰던 농협 모 지점에 1순위 대출을 먼저 갚고 직접 통화를 하여 입금이 되었는지를 확인한 후 완납증명서까지 받아놓음. 이렇게 완벽하게 해놔야 나중에 뒷탈이 없음.

한 번 더 강조해야 할 부분이,,,

새로 들어올 세입자한테 받은 돈을 구 세입자에게 줘서 전세를 빼줘야 하는데 이 돈을 은행에 갚아야지, 대출을 일으킨 개인, 임차인에게 송금하면 안 됨. 

그럴 일은 드물겠지만 만약에 은행에 입금하지 않고 은행 돈을 빌려썼던 임차인에게 direct로 송금했다가 은행에 갚지 않고 딴 짓(?)을 하면 큰 사고로 연결될 수 있기 때문이다.

하여튼 계약이 마무리되던 시점에 기존 세입자가 새로 오신 세입자의 대화가 심상치 않아서 부동산 아줌마한테 여쭤봤는데 놀라운 사실을 알게 됨.

1) 새로 들어오실 세입자 A는 같은 단지 내 40평 대 거주자였는데 대략 4년 뒤 입주하게 될 새 아파트 입주까지 거주할 집이 필요했던 상태. 기존에 살고 있던 집은 매도하고 우리 집으로 전세로 입주

2) 기존 거주했던 세입자 B는 우리 집 전세를 빼고 현재 같은 단지 40평을 매수해서 인테리어 후 입주를 하게 되는 건데, 매수한 집이 바로 A의 집이었던 것! 

어쩐지,,, 현 세입자와 신 세입자가 엄청 화기애애하게 얘기하더라… 음..

그냥 그런가보다 하고 넘어갈 게 아니라 여기서 느낄 수 있는 교훈은,

A) 세입자 B는 전세만 전전하다가 집을 처음 매수했다고 함. 배우자가 은행 근무하는 분이셨는데 그동안 당신들께선 ‘집값 하락론자’였다고 함. 내가 뭐라고 설교할 상황도 아니고 가타부타 침튀기면서 설명할 그런건 아니라서 그냥 잘하셨다고 짧게 한마디하고 나왔음.

무주택자가 청약이 아닌, 구축을 매수했다는 점에서 의의가 있음. 확실히 서울 부동산 분위기가 심상치 않은 듯.

B) 경기도 → 서울, 마포구 → 용산구 혹은 강남구 이동도 있겠지만 요즘은 단지 내 이동이라고 하는 ‘옆그레이드’도 꽤나 보임. 왜냐면 살아봤기에 단지의 장/단점도 잘 알고 실거주 만족도가 높다면 평수만 높여서 이사하게 되면 삶의 만족도가 크게 올라가기 때문.

만약 멀리 이사를 하게 될 경우, 자녀가 학교에 다니는 상황이라면 전학을 해야 하는데 요즘 젊은 부모들은 아이 적응 문제 때문에 멀리 이사가는 것을 극도로 꺼려한다. 그렇기에 단지 내 이동 혹은 옆 단지 아파트 이동이 꽤 많다.

그렇기에 서울 요지의 아파트 매수 가능 물건이 점점 씨가 말라가는 듯…  

C) 사람들이 이제서야 돈의 가치가 바닥으로 향하고 있음을 몸소 실감하는 듯 하다. 택시 요금은 5천원을 향해 가고 점심 한 끼 어느 정도 떼우려면 최소 만원 한 장은 각오해야 하는 우리 나라.

아시는 분들은 아시겠지만 내가 잘 가는 부동산 블로그가 있는데 압구정 아파트 거래 현황을 알려주시는 분이 있음.

나는 압구정 아파트 동향이 나름 ‘향후 우리나라 아파트 풍향계 혹은 바로미터’ 역할을 한다고 생각하기에 꾸준히 읽어보는 편인데 요즘 거래 현황 보면 그야말로 ‘미쳤음’ (미쳤다고 쓰고 ‘화폐가치 하락에 따른 실물자산 가격 정상화’라고 읽는다. 게다가 압구정 아파트는 사치재, 희귀템 성격까지 띄고 있음)

 

압구정 같은 1급지가 올라줘야 반포, 잠원이 올라가고 도곡 및 대치, 개포가 올라가겠지.. 그래야 마/용/성 및 잠실도 올라줄터이고…

잡설이 길었는데 부동산 사장님과 대화하면서 파악하게 된 신당동 및 바로 옆 금호동 현황을 잠깐 소개한다.

아래는 내가 보유한 신당 삼성 아파트의 평형 별 가격 동향이다.

20평대: 6억 후반 ~ 7억 초반 (6.4억 급매 있는데 세낀 물건, 집 컨디션은 별로라 함)

30평대: 8~9억 (얼마 전 7.8억 물건 거래 완료)

40평대: 8.5억~9억 후반까지

상대적으로 40평대 가격이 매우 경쟁력 있는 것으로 판단. 이번에 40평 매수하셨던 B 세입자는 8억 극초반에 매수하셨다고.. 박수 짝짝짝!!!

난 왠만하면 이 물건을 계속 보유하려 하는데 왜냐하면,

1 ) 바로 밑에 위치한 신당8구역이 점점 가시권 안에 들어오고 있음.

2) 신당삼성 바로 위가 성동구 신금호파크자이 (16년에 입주한 신축)인데 20평대가 9억 후반~11억, 30평대가 11억 후반~13억을 형성하고 있음.

3) 인근의 신축 시세가 치고 나가면 근처에 위치한 구축 아파트의 가격은 엄청 싸보인다. 지금 시세 비교해 보더라도 얼추 3억 이상은 차이나는 듯. 돈 있으신 분들은 신축 아파트 구입하면야 되지만 가성비를 따지는 수요층은 3억이란 돈은 정말 어마어마한 차이임. 이 돈이면 서울 갭투자도 가능함.

난 그래서 신금호파크자이 및 신당8구역 동향을 유심히 체크하고 있다.

마지막으로 용산인 듯 용산 아닌 듯, 마포 시세에 연동된 효창동 동향이다.

(인근에 살고 있고 효창동에 투자했으므로 관심이 가는 건 당연지사)

효창4구역은 KCC스위첸, 효창5구역은 롯데캐슬로 이미 입주 완료한 상태.

효창6구역은 관리처분인가 완료된 상황으로 현재 모든 철거 및 이주가 완료되었으며 모델하우스 짓고 있는 중.

효창6구역이 완성되면 효창동 재개발 또한 일단락 됨.

대장아파트는 단연 효창5구역이었던 ‘용산롯데캐슬센터포레’임.

25평이 13억인데 이미 팔린 물건도 있음 -.- 

33평은 심지어 매물이 아예 없는 상황.

사실 우리 이모가 효창5구역 조합원이었는데 33평 물건을 9억 중반에 팔고 후회막심 가슴을 치더라는 ㅠㅠ

(→ 물론 이 물건 팔고 흑석 인근 상도동 ‘건물’ 매수해서 건물주 되셨으니깐 이제 그만 이모부 몰아붙이시길,, 이모부는 그 날 이후로 회복할 수 없는 만고역적 죄인이 되었다….)

오늘은 여기까지.

Regards,

Brandon